不動産の税金種類を知りたい方へ！取得から売却までの税金も紹介

取得時にかかる主な税金

不動産を取得する際に課される主な税金には、「不動産取得税」「登録免許税」「消費税」があります。それぞれの概要や計算の基本を以下にご説明します。

まず、不動産取得税は不動産を取得した際に課税される税金で、課税標準は固定資産税評価額とされます。通常は税率４％ですが、令和９年３月31日までに取得した宅地や住宅については軽減措置があり、税率は３％となります。宅地についてはさらに、評価額が２分の１に軽減されるため、（固定資産税評価額×１／２）×３％で税額を算出します。課税標準となる評価額は、取引価格の約５～７割が目安です。住まいづくりの際には軽減措置の適用をしっかり確認しましょう。 

次に、登録免許税は不動産の登記にかかる税金で、課税標準は固定資産税評価額または借入金額（抵当権設定の場合）です。税率は登記の種類によって異なり、新築住宅での所有権保存登記は本則税率が0.4％ですが、軽減措置の対象であれば0.15％となります。中古住宅の所有権移転登記は本則2％ですが、軽減措置適用で0.3％、土地の所有権移転登記は本則2％が軽減で1.5％、抵当権設定登記は本則0.4％が軽減で0.1％になります。 

最後に、消費税についてですが、建物には課税され、土地には非課税です。消費税率は10％で、たとえば消費税額から建物価格を逆算する計算式は「消費税額÷10％＝建物価格」です。土地価格は、売買価格から建物価格と消費税額を差し引くことで求められます。 

以下に、上記内容を分かりやすくまとめた表をご覧ください。

保有中に発生する税金と年間負担

まず、固定資産税は、土地や建物を所有しているだけで毎年課される地方税です。税額は「課税標準額×税率」で算出され、標準税率は１.４％です。課税標準額とは市区町村が評価した固定資産の評価額をもとに算出されます。土地・建物の評価額が一定額に満たない場合、固定資産税は非課税になることもあります。例えば、土地の評価額が30万円未満、建物が20万円未満の場合には非課税となる点に注意が必要です。

また、住宅の敷地である住宅用地には「軽減措置」があります。200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）は課税標準が６分の１に、200平方メートルを超える部分（一般住宅用地）は３分の１に軽減されます。都市計画税にも同様の特例があり、小規模住宅用地は３分の１、一般住宅用地は３分の２となります。これらの措置により、所有者の負担が大きく軽減されます。

次に、都市計画税についてです。都市計画税は固定資産税と併せて課される「目的税」で、都市計画や土地区画整理事業の財源として使用されます。課税対象は、市街化区域内にある土地・建物に限定され、税率は自治体によって異なりますが、上限は０.３％と法律で定められています。多くの自治体では、この上限税率が採用されています。

最後に、納税スケジュールと注意点についてです。固定資産税および都市計画税は毎年１月１日時点の所有者に課され、通常は６月頃から分割して徴収されることが多いですが、具体的な納期や回数は自治体によって異なります。また、土地の一部が住宅用地特例に該当するか、評価額に誤りがないかを確認することが重要です。特に「住宅用地の特例」が適用されていない場合には、税負担が不当に重くなる可能性がありますので、納税通知書と課税明細を詳細に確認されることをおすすめします。

売却・譲渡時にかかる税金

不動産を売却した際には、譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）や住民税が発生し、確定申告が必要になります。以下に３つのポイントを整理してご説明します。

まず、譲渡所得税は不動産の「所有期間」が5年以下か超えるかで税率が大きく異なります。短期譲渡所得は約39.63％、長期譲渡所得は約20.315％です。つまり、所有期間によって税額がほぼ半分になるため、税務上の所有期間の判定は慎重に行う必要があります（売却した年の1月1日時点で判断）。

次に譲渡所得の計算方法ですが、売却価格から取得費や譲渡費用、特別控除を差し引いて課税譲渡所得を算定します。取得費や譲渡費用には、仲介手数料・登記費用・測量費・解体費など、実際に支出した費用が含まれますので、売却の前に整理しておくことが重要です。

最後に確定申告ですが、譲渡益が発生した場合は必ず申告が必要です。譲渡損失が生じた場合にも、損益通算や繰越控除を受けたい場合には申告が必要で、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に申告します（休日の場合ずれることがあります）。

以上が、不動産売却時の税金に関する基本的なポイントです。売却をご検討中の方は、自社不動産会社へご相談いただければ、タイミングや手続きを丁寧にご案内いたします。

：贈与・相続による取得にかかる税金

不動産を生前に贈与された場合や相続によって取得した場合には、贈与税および相続税、さらに相続登記に伴う登録免許税が発生することがあります。それぞれ計算方法や控除、税率について整理してまいります。

まず、贈与税についてご説明いたします。年間の基礎控除額は１１０万円で、この額を超える贈与を受けた場合には超過額に応じて贈与税が課されます。贈与税の課税方式には二つあり、一般的には暦年課税が適用されますが、一定の要件を満たす場合には相続時精算課税制度の利用も可能です。それぞれの方式の特徴をよく確認したうえで選択なさることをおすすめいたします。

次に、相続税についてでございます。相続税の基礎控除額は「３,０００万円＋（６００万円×法定相続人の数）」によって計算されます。相続財産の合計がこの基礎控除額を超えた場合にのみ課税対象となります。基礎控除後の課税遺産総額に対して、法定相続分に基づいて税率を掛け、さらに控除額を差し引いて相続税を算出いたします。評価額の算出にあたっては、土地は路線価方式や倍率方式、建物は固定資産税評価額を用いることが基本です。また、貸家建付地などの場合には借家権割合による評価減も考慮されます。

さらに、相続登記の際には登録免許税が発生いたします。算定の基礎となるのは固定資産税評価額で、課税標準額（評価額の合計から1,000円未満を切り捨てた額）に対して税率0.4％を乗じ、100円未満を切り捨てて算出されます。なお贈与による所有権移転では通常税率は2％となる点にご注意ください。

不動産の取得形態によって適用される制度や税負担は異なります。正確な評価や計算には専門家へのご相談をおすすめいたします。

まとめ

不動産を取得・保有・売却・贈与や相続といった各場面では、さまざまな税金が発生します。不動産取得税や登録免許税、消費税は取得時に、固定資産税や都市計画税は保有中に負担が生じます。さらに、売却や譲渡の際には譲渡所得税や住民税、確定申告が必要です。贈与や相続の場合にも特有の税金や申告手続きがあります。正しい知識を持つことで、税金の負担を軽減できる可能性があり、安心して不動産の取引や資産管理ができるようになります。疑問がある方は、専門家へ早めにご相談ください。