自宅売却を考えたら査定の流れは？準備や注意点もまとめて紹介

査定依頼の準備の流れ

まずは、ご自身の不動産の「今のおおよその価値（相場）」を自分で把握することが大切です。そのためには、国土交通省が提供する「不動産価格情報」や、不動産流通機構が公開している取引情報などを確認し、近隣で実際にどのくらいの価格で売れているかを調べてみましょう。また、不動産ポータルサイトに掲載されている売り出し価格も参考になりますが、あくまでも目安として捉えておくことが必要です。 このように複数の情報源から全体の相場感をつかむことで、査定結果との違いを冷静に判断しやすくなります。

次に、不動産査定には「机上査定」「訪問査定」「AI査定」といった方法があります。机上査定は、ご住所や面積、築年数などの基本情報をもとに相場データからおおまかな価格を算出する方法です。短時間で結果が得られますが、室内の状態や日当たりなど個別の条件は反映されません。一方、訪問査定では、担当者が実際に現地を訪れて物件の状態や周辺環境などを確認し、より精度の高い査定額を算出します。ただし、調査に時間がかかる点は留意が必要です。さらに、AI査定はビッグデータを基に物件情報をオンラインで入力するだけで短時間に査定額が得られる方法ですが、やはり現地の個別事情までは反映されにくいことがあります。

査定を依頼するときには、下記の書類をご用意されるとスムーズです：

これらの情報を準備しておくことで、査定依頼から結果を得るまでがスムーズになりますし、査定額に対するご自身なりの判断軸にもなります。

査定依頼から査定結果の受け取りまで

まず、不動産会社に査定依頼をご連絡いただいた後の一般的な流れは以下のとおりです。

注意点として、まず「査定方法」を選ぶ際には、それぞれの特徴を理解しておくことが重要です。机上査定では簡便に依頼でき、数時間から１～３日ほどで査定結果が返ってきます（机上査定は、物件のデータのみで相場の目安を把握する方法です）。いっぽう訪問査定では、不動産会社の担当者が実際に現地を拝見し、建物の状態や立地、周囲の状況などをもとに査定します。そのため訪問調査には１時間程度、その後査定結果が出るまでには２～７日ほどかかります。

次に、査定結果が届いた後に確認すべきポイントとしては、査定額がどのような根拠に基づくかをしっかり把握することが大切です。査定額の算出に用いた物件の特性、周辺の成約事例、築年数や設備の状態などを確認し、納得のいく内容かどうかを見極めましょう。根拠があいまいな高額査定には注意が必要で、売れ残りや値下げにつながる可能性もあるためです。

査定結果をどう活かすか

まず、「査定額」「売り出し価格」「成約価格」は、それぞれ意味が異なります。「査定額」は不動産会社が取引相場や周辺事例をもとに示す予測価格です。「売り出し価格」は、売主様が実際に市場へ提示する価格です。そして「成約価格」は、売買契約成立時に決まった実際の売却価格であり、いずれも段階に応じて異なる金額となります。特に「売り出し価格」を高めに設定すると、売却に時間がかかる可能性があり、その結果、最終的な成約価格が査定額より低くなるケースもあります。適切な価格設定がスムーズな売却につながります。

次に、査定額を活かして自宅売却の目標価格や販売戦略を立てる方法をご提案いたします。まず、市場の相場感をもとに自宅の希望条件（たとえば「なるべく短期間で売りたい」「満足いく価格で売りたい」など）を明確にします。そのうえで、査定額を基準に「売り出し価格」を設定し、必要に応じて柔軟に見直す計画を立てるとよいでしょう。具体的には、査定額を上限とする現実的な戦略的価格設定や、交渉余地を持たせた価格帯の設定などが考えられます。

最後に、媒介契約の種類とご自身に合った選び方を簡潔にご案内いたします。媒介契約には、大きく「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の三種類があります。それぞれの特徴を以下の表でまとめます。

ご自身が売却活動をどの程度任せたいか、報告や進捗をどれだけ重視されるかによって、上記の中から選ぶのがよいでしょう。

売却のスムーズな進行と税務対応

媒介契約を結んだあとは、いよいよ売却活動が本格化します。不動産会社が＜レインズ＞などへの登録、広告掲載、内覧対応を進めていきます。場合によっては、広告内容の見直しや写真の改善、市場動向の共有なども行われ、活動報告が定期的に行われます。こうした一連の流れを通じて、効率よく買い手を探していきます。

買主との条件調整が進み、購入申込みがあれば、重要事項説明を受けたうえで売買契約へと進みます。不備や疑問点があれば、遠慮なくご相談ください。契約時には、手付金の受領や契約内容の慎重な確認が必要です。

その後の引き渡しでは、残代金の受領、鍵の引き渡し、登記移転（司法書士立会い）などが一連で行われます。固定資産税や管理費などは、引き渡し日までの日割り計算によって精算されます。

物件を売却して利益が生じた場合には、譲渡所得として翌年の確定申告が必要になります。所有期間が短期（売却年1月1日時点で5年以下）の場合は税率が高く、長期（5年超）の場合は税率が低くなります。また、復興特別所得税も加算されます。さらに、居住用物件で所有期間が10年超の場合、軽減税率や特別控除の制度も活用できる可能性があります。

確定申告の時期は、売却成立の翌年の通常２月中旬から３月中旬までです。書類の準備や期限内の申告を心に留めておきましょう。

まとめ

自宅の売却は、事前の相場把握や査定方法の選択、必要書類の準備といった段階を踏むことで、安心して進めることができます。机上査定と訪問査定にはそれぞれ特長があり、自宅の状況や売却のご希望に合わせて選ぶことが大切です。査定結果を受け取った後は、売却の目標や方針をしっかりと確認し、自分に合った媒介契約を選びましょう。また売却活動中は内覧対応や広告など多くの対応が必要となりますが、流れを把握することで着実に進められます。利益が出た場合には税務手続きも重要です。一つ一つの過程を丁寧に進めれば、納得のいく売却を実現できます。