住宅ローンが残っている家は売れるか？売却の流れと注意点を解説

住宅ローンが残っていても家は売れる？

住宅ローンが残っている家でも、多くの場合は売却することが可能です。
不動産の売買では、売却代金の受け取りと同時に住宅ローンの残債を返済し、抵当権を抹消する形で決済を行うのが一般的です。
そのため、住宅ローンが残っているという事実だけで「売れない」と決まってしまうわけではありません。
まずは、売却代金などで残債をどのように精算できるかを整理することが重要になります。

住宅ローン付きで家を購入すると、ほとんどのケースで金融機関が抵当権を設定し、その内容が登記されています。
抵当権は、万が一返済が滞ったときに金融機関が優先的に回収できるようにするための権利であり、この抵当権が残ったままでは、買主に完全な所有権を移転できません。
そのため、売却時には売却代金などを使って住宅ローンを完済し、抵当権抹消登記を行うことが、原則として必要になります。

住宅ローンの残債を精算する基本的な考え方は、売却代金と自己資金、場合によっては新たな住宅ローンを組み合わせて、完済額を用意することです。
売却価格が残債を上回る場合は、売却代金から残債を一括返済し、差額が手元に残る形になります。
一方、売却価格が残債を下回る場合は、自己資金の追加や、金融機関と相談のうえで新たな借入や任意売却などの方法で不足分を補うケースもあります。

家が売れるか判断するための3つの確認ポイント

まず、現在の住宅ローン残債を正確に把握することが大切です。
金融機関から届く残高証明書や、借入時にもらった返済予定表を確認すると、元金の残高や完済予定時期が分かります。
残高証明書は年末調整や確定申告にも利用されるため、保管していれば最新の残高を確認できます。
不明な点がある場合は、金融機関の窓口や問い合わせ窓口で、現在の残高や繰上返済の条件を確認しておくと安心です。

次に、家の売却相場を把握することが重要です。
不動産ポータルサイトでは、類似した条件の物件の価格帯や成約事例が公表されており、おおよその市場価格の目安をつかむことができます。
築年数や間取り、土地と建物の状態、日当たりや周辺環境などによって、実際の査定額は変わります。
このような条件を整理しながら、相場と自宅の状態を比較して、現実的な売却価格の範囲をイメージしておくことが大切です。

さらに、売却にかかる諸費用を見込んだ資金計画を立てる必要があります。
一般的に、売却時には仲介手数料、抵当権抹消登記にかかる登録免許税や司法書士報酬、契約書に貼付する収入印紙代などが発生します。
また、譲渡益が出る場合には、譲渡所得税や復興特別所得税が課されることがあり、条件によってはマイホーム特例などの適用も検討します。
想定される売却価格から、これらの諸費用と住宅ローン残債を差し引き、売却代金で完済できるか、自己資金がどの程度必要になるかを試算すると判断しやすくなります。

売却代金で完済できる場合・できない場合の違い

まず、売却価格が住宅ローン残債を上回る「アンダーローン」の場合は、売買代金で残債を全額返済できるため、比較的スムーズに手続きが進みます。
売買契約後、決済日に買主から支払われる売却代金を金融機関へ充当し、残債を完済すると同時に抵当権の抹消手続きを行う流れが一般的です。
抵当権が抹消されることで、買主へ完全な所有権を引き渡すことができ、登記上も新しい所有者名義に問題なく移転できます。
売却代金から残債と諸費用を差し引いた残りは、手元資金として次の住まいの取得や引っ越し費用などに充てることが可能です。

一方、売却価格が住宅ローン残債を下回る「オーバーローン」の場合は、売却代金だけでは残債を完済できないため、自己資金などで不足分を補う必要があります。
一般的には、決済時に売却代金と自己資金を合わせて金融機関に返済し、残債をゼロにすることで抵当権を抹消し、所有権移転登記を行うことになります。
不足額を一括で用意できないときは、金融機関に相談し、別の無担保ローンなどで借り換える方法が検討されることもあります。
ただし、新たな借入は毎月返済額が増えるため、家計への影響を慎重に見極めたうえで判断することが大切です。

住宅ローンの完済が難しく、自己資金でも不足分を補えない場合には、「任意売却」という方法が選択肢となることがあります。
任意売却は、金融機関などの債権者の同意を得たうえで、市場に近い価格で不動産を売却し、その代金を返済に充てる手続きです。
任意売却が行えない場合には、裁判所を通じた「競売」となり、市場価格より低い価格で落札されることが多く、残債がより多く残る可能性があります。
どの方法を選ぶ場合でも、返済の見通しや生活への影響を踏まえ、早めに専門家へ相談しながら進めることが重要です。

住宅ローンが残る家を売るときの注意点とリスク

住宅ローンが残る家を売却する場合、抵当権を抹消できなければ売買契約の決済や所有権移転が行えず、引き渡しまで進められない点に注意が必要です。
そのため、売却価格や自己資金、新たな借入の見通しを早めに確認し、残債を完済できる段取りを金融機関と調整しておくことが大切です。
また、決済日や引き渡し日が住宅ローンの返済日と近い場合には、日割り利息や繰上返済手数料などの影響も出るため、余裕を持ったスケジュールで売却活動を進めることが望ましいです。
こうした準備をしておくことで、決済直前のトラブルや引き渡し遅延といったリスクを抑えられます。

次に、売却後に発生し得る税金にも注意が必要です。
家を売却して利益が出た場合は、譲渡所得として所得税および住民税、さらに一定期間は復興特別所得税が課税される仕組みになっています。
ただし、居住の用に供していた家については、一定の要件を満たすことで、所有期間に応じた軽減税率や、最大3,000万円までの特別控除といった「マイホーム特例」が利用できる場合があります。
さらに、新たな住まいを取得する前提であれば、買い替えに関する特例が適用できる可能性もあるため、国税庁の案内などを確認し、事前に税負担を概算しておくことが重要です。

また、住宅ローンが残る家の売却は、今後の住まい方や家計全体の見直しとも深く関係します。
売却で得た資金と残債、今後の収入見通しを踏まえ、無理のない返済計画を組み直し、賃貸に住み替えるのか、規模を抑えた住まいに買い替えるのかといった選択肢を冷静に検討することが大切です。
あわせて、教育資金や老後資金など、長期的なライフプランも整理し、家計の過度な圧迫を避ける視点を持つことが求められます。
そのうえで、金融機関や公的な相談窓口、税務署などの情報提供を活用しながら、自分だけで抱え込まず、早めに相談して進めることが安心につながります。

まとめ

住宅ローンが残っている家でも、仕組みを理解し適切な手順を踏めば売却は十分に可能です。
ポイントは、残債額・売却相場・諸費用を正確に把握し、売却代金で完済できるかどうかを早めにシミュレーションすることです。
アンダーローンかオーバーローンかで取るべき方法やリスクは変わりますが、事前に整理しておけば慌てず判断できます。
当社では、住宅ローンが残る家の査定から売却方法の提案、金融機関との調整まで一貫してサポートしています。
「うちの家は本当に売れるのか」を知りたい方は、まずはお気軽にご相談ください。