住宅ローンが残ったまま住み替えは可能？安全な方法と資金計画の立て方

住宅ローンが残ったまま住み替えは可能？基本理解

まず、住宅ローンを利用して購入した不動産には、多くの場合、金融機関の抵当権が設定されています。
抵当権とは、返済が滞ったときに金融機関が不動産を売却して貸したお金を回収するための権利です。
売却時には、決済の場面で売却代金や自己資金などで住宅ローン残債を一括返済し、同時に抵当権を抹消するのが一般的な流れです。
そのため、抵当権を外せるだけの返済資金を用意できない場合、所有権の移転ができず、通常の売却は難しくなります。

一方で、住宅ローンが残っているからといって、必ずしも住み替え自体をあきらめなければならないわけではありません。
実際には、売却代金と自己資金を組み合わせて残債を完済したうえで新しい住まいを購入する方法や、残債と新居購入資金をまとめて新たな住宅ローンに組み替える方法など、複数の選択肢があります。
ただし、どの方法でも「残っているローンをどのように精算し、抵当権を抹消するか」という点が重要な前提になります。
金融機関の審査や返済負担の水準によって、利用できる方法が変わる可能性があることも理解しておく必要があります。

住み替えの進め方としては、現在の住まいを先に売却してから新居を購入する「売り先行」と、新居を先に購入してから現在の住まいを売却する「買い先行」という考え方がよく用いられます。
売り先行は、売却金額と残債の精算がはっきりしてから次の購入予算を決められるため、資金計画の確実性が高い点が特長です。
一方、買い先行は、先に希望条件に合う新居を確保できる反面、一時的にローンや諸費用の負担が重くなりやすく、資金計画と売却期限の管理が重要になります。
このように、同じ住み替えでも順番によって資金面のリスクと安心感のバランスが大きく異なることを押さえておきましょう。

住宅ローンが残ったまま住み替えする主な3つの方法

住宅ローンが残った状態で住み替えを行う場合、まず検討されるのが現在の自宅を売却し、その代金で残債を完済する方法です。売却代金で残債をすべて返済できれば、抵当権を抹消してから新居購入の契約や新たな住宅ローンの申込みに進めます。売却代金だけで足りない場合は、不足分を自己資金や無担保ローンなどで補う必要があるため、事前に売却見込み価格と住宅ローン残高を比較しておくことが重要です。こうした準備を行うことで、住み替え全体の資金計画が立てやすくなります。

次に、現在の住宅ローン残債と新居の購入資金をまとめて借りる「住み替えローン」と呼ばれる商品があります。これは、今の家の売却代金で残債を完済できない場合でも、新たな住宅ローンに残債分を上乗せして借入れできる仕組みです。一般社団法人全国銀行協会でも、住み替えを円滑に進めるための住宅ローンの一種として紹介されており、多くの金融機関で取り扱いがあります。もっとも、借入総額が大きくなるため、返済負担率や完済時年齢などの審査基準は一般的な住宅ローンよりも厳しくなる傾向がある点に注意が必要です。

さらに、現在の住宅ローンを残したまま、新居の住宅ローンを別に組む「ダブルローン」という方法もあります。これは、一定期間2本分の住宅ローンを同時に返済することになるため、家計への負担が大きくなりやすい方法です。国土交通省や金融庁が公表する資料でも、金利動向や返済負担の増加リスクに注意を促しており、とくに変動金利型で借入れが多い現状では、今後の金利上昇も踏まえた余裕ある資金計画が求められます。返済負担率の目安や生活費の確保を踏まえ、無理のない範囲で利用を検討することが大切です。

住み替え方法ごとのメリット・デメリットと向いている人

まず、現在の住宅を売却して住宅ローンを完済してから住み替える方法は、資金計画を立てやすい点が大きなメリットです。
売却代金と自己資金で残債を整理したうえで新居の購入に進めるため、二重の返済を避けやすく、心理的な負担も比較的小さくなります。
一方で、売却価格が希望より低くなった場合には、自己資金の追加が必要になったり、希望する価格帯の新居をあきらめざるを得ないこともあります。
この方法は、ある程度の自己資金が用意でき、時間をかけて売却活動を進めたい方に向いています。

次に、住み替えローンを利用する方法は、現在の住宅ローン残債と新居の購入資金をまとめて借りられる点が特徴です。
自己資金が多くない場合でも、売却時に残るローンを新たな借入に含めることで、住み替えのハードルを下げやすいというメリットがあります。
その一方で、金融機関は通常の住宅ローンよりも厳しめの審査を行う傾向があり、安定した収入や返済実績、十分な返済能力が求められます。
したがって、今後の収入見通しが比較的安定しており、計画的に長期の返済を続けられる方に適した方法といえます。

さらに、現在の住宅ローンを残したまま新たに住宅ローンを組む、いわゆるダブルローンは、売却と購入のタイミングを柔軟に調整しやすい点が利点です。
しかし、住宅ローンが同時に2本となるため、家計への負担は大きくなりやすく、返済が滞るリスクも高まります。
一般に、民間金融機関の審査では返済負担率の上限をおおむね30〜40％程度とするケースが多いとされる一方で、無理のない返済の目安は20〜25％程度に抑えることが勧められています。
ダブルローンを検討する場合には、返済負担率が上記の範囲におさまるかどうかを確認し、家計に十分な余裕があるか慎重に見極めることが重要です。

住宅ローン残債がある方の住み替え資金計画と注意点

まずは現在の住宅ローン残高と今後の返済予定を正確に把握しておくことが重要です。
金融機関から毎年送付される住宅ローン残高証明書や返済予定表、インターネットサービスでの残高照会などで、残高や最終返済予定日、金利タイプを確認できます。
そのうえで、住み替え後の家計収支や教育費などの将来支出も含めて、無理のない返済計画となるかを試算しておくと安心です。
住宅金融支援機構の返済方法変更シミュレーションなども参考にしながら、返済額の増減や返済期間の違いを事前に確認しておくとよいでしょう。

次に、住み替え時に必要となる諸費用や税金を見落とさないことが大切です。
売却側では仲介手数料や契約書に貼付する印紙税、抵当権抹消登記費用などがかかり、購入側では購入価格以外に登記費用やローン関連費用、不動産取得税、場合によっては固定資産税等の精算金が発生します。
また、新居で住宅ローン控除を受ける場合、入居時期や床面積、所得金額などの要件を満たす必要があり、他の特例と併用できない場面もあるため、国税庁の最新情報で条件を確認しておくことが欠かせません。
これらの諸費用を合計すると、購入価格や売却価格の数％程度になることも多いため、あらかじめ資金計画に組み込んでおくことが重要です。

さらに、住宅ローンが残ったままの住み替えでは、検討の初期段階から専門家へ相談することで、資金面の不安を軽減しやすくなります。
相談の際には、住宅ローンの残高や金利、毎月の返済額、世帯の収入と支出、自己資金の額、今後のライフプランなどを整理した資料を準備しておくと、具体的なシミュレーションを受けやすくなります。
また、国土交通省の住宅市場動向調査などで、住み替え世帯の資金調達の傾向を把握しておくと、自身の資金計画を考える際の参考になります。
こうした情報を踏まえつつ、返済負担が過大にならない範囲で段階的に計画を進めることが、無理のない住み替えにつながります。

まとめ

住宅ローンが残ったままの住み替えも、方法とタイミングを押さえれば無理なく進められます。
売り先行・買い先行、住み替えローン、ダブルローンなど、それぞれにメリット・デメリットや向き不向きがあります。
大切なのは、現在のローン残高や資金計画、将来の家計まで具体的に試算し、慎重に判断することです。
当社では、お客様の状況を丁寧にヒアリングし、最適な住み替え方法と資金計画をご提案します。
「自分の場合はどう進めるべきか」とお悩みの方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。